律师回复

你这个情况挺常见的，但关键是证据。口头约定在法律上不是不行，难在证明。你朋友要是咬死说这20万是预付款或者借款，那定金罚则就用不了，法院大概率只判他还本金。

民法典确实规定，收定金的一方不履约要双倍返还，但前提是你得证明双方明确约定了这是“定金”。转账记录里有没有备注“定金”？或者你们微信聊天、通话录音里有没有提到过？这些是关键。他现在拖了几个月，每次都说“再等等”，这本身能说明他不想卖了，但你最好再固定一下他明确拒绝的证据，比如发个正式的催告函，用挂号信或者律师函都行，问他到底卖不卖，限个期限。他回一句“不卖了”，那就稳了。

另外注意下房屋总价。如果房子低于100万，20万定金可能超过法定上限（20%），法院会主动调整，只支持20%以内的双倍返还，超出的部分只能按预付款退。

建议你先翻翻转账记录和聊天记录，看有没有“定金”字样。没有的话，赶紧用微信或电话套他话，比如问“那个20万定金的事你考虑得怎么样了”，他要是回“再等等”或“不卖了”，就抓紧录下来。证据差不多了，就可以考虑起诉，同时申请财产保全，防止他转移钱。

诉讼费、律师费这些成本也得算进去。如果对方名下没什么资产，赢了也可能拿不到钱。最好先评估一下他的经济情况，再决定怎么走。实在不行，找个当地律师先聊聊，看看证据够不够硬。需要帮忙梳理证据或者起草催告函的话，也可以再找我聊。