律师回复

退房这条路不是不能走，但说实话，法院一般不会轻易支持。除非漏水严重到影响房屋主体结构，或者根本没法住人，才可能解除合同退房。

你这种情况，开发商拖了两年没修好，确实可能构成违约。但关键得看问题是“能修但拖着不修”，还是“房子本身就不行”。前者通常只能要求继续修或者赔损失，后者才可能退房。

你手上有维修记录、漏水照片，这些能证明问题存在，但法院判不判退房，很依赖专业鉴定。所以建议你先做两件事：

第一，找有资质的房屋质量鉴定机构，对漏水原因、严重程度、能不能修复做个鉴定。这个报告是决定你能不能退房的关键证据。

第二，在鉴定结果出来前，给开发商发一封正式的催告函（最好律师写），要求他们在限期内彻底修好，保留好送达凭证。这既能固定他们违约的事实，也能证明你已经尽力协商了。

如果鉴定出来漏水问题确实严重影响居住，比如墙体开裂、电路受潮、霉菌导致健康风险，那你就可以依据民法典起诉解除合同、退房退款，同时要求赔偿装修和租金损失。如果鉴定显示问题能修复，那建议优先索赔维修费、误工费、租房过渡费，别硬求退房。

另外，诉讼时效一般是三年，从你知道漏水那天起算。开发商每次承诺维修可能中断时效，但如果你中间超过三年没主张权利，可能就丧失胜诉权了，所以别拖着。

还有，退房有败诉风险。如果鉴定认为漏水能修好，法院很可能判开发商继续修并赔偿，不支持退房。到时候你还得承担部分诉讼费。

就算赢了，执行也是个问题。开发商要是资金紧张或者名下没钱，退房退款可能执行不了。建议起诉前查一下他们的工商信息和涉诉记录，必要时申请财产保全。

总之，先拿鉴定结果说话，再决定是打到底还是拿赔偿走人。拿不准的话，带材料找律师当面聊聊，比一个人硬扛靠谱。