律师回复

这个问题挺典型的，很多租户遇到类似情况都会纠结到底找谁。我直接说结论：法律上，你女儿应该找房东，不是直接告物业。

房东作为出租人，有义务保证房子能正常住人，包括屋顶不漏水。顶楼漏水导致天花板发霉，已经影响到正常居住了，这属于房东必须处理的事。物业修了三次没修好，那是房东和物业之间的问题，物业不对你女儿直接负责。房东不能因为“漏水点在公共区域”就把责任推给你女儿。

房东说“不是他的责任”，这说法站不住脚。法律上，只要漏水影响了房屋使用，房东就得先对租户负责，至于房东再去找物业或者开发商索赔，那是他的事，不能让你女儿去替他跑腿。

现在建议你女儿这么做：

第一步，马上书面通知房东。微信文字或者挂号信都行，关键是留下证据。明确告诉他：7天内彻底修好漏水，否则视为违约，你们有权解除合同、退押金、赔偿损失。

第二步，同时联系物业，要求他们书面说明三次维修为什么没修好，以及后续打算怎么修。这个说明很重要，将来可以作为房东没尽到协调义务的证据。

第三步，如果房东7天后还是不理，你女儿可以自己找专业防水公司来修，保留好发票，然后向房东要这笔钱。或者直接去法院起诉房东，要求他承担维修费、退押金、赔损失。

第四步，起诉前可以先找街道司法所或者住建部门投诉调解，很多地方调解成功率不低，还免费。调解不成再走诉讼。

证据方面，注意这几点：
- 漏水情况每天拍视频照片，记录时间和范围，特别是发霉和积水的地方。
- 和房东、物业的聊天记录、通话录音（注意合法性）都保存好。
- 物业三次维修的报修单、上门记录、物业说明，能要到的都要。
- 租赁合同重点看维修责任和退租条款，没有约定的法律默认房东负责。

最后提醒一句：漏水拖太久，发霉可能导致墙体损坏甚至健康问题，到时候损失扩大，房东可能反咬一口说你们没及时止损。所以别光顾着生气，先把证据固定好，该行动就行动。如果实在纠结，可以带着合同来律所当面聊，看看具体条款怎么处理比较划算。

对了，直接起诉物业大概率会被驳回，因为物业对你女儿没有合同责任。正确的被告是房东，物业最多作为第三方参与诉讼。诉讼周期一般3到6个月，如果急需搬走，优先协商解约更实际。