律师回复

这种情况不建议干等着，主动一点会更有利。但先别急着去法院，得把证据先捋顺了，尤其是催告这块。

你催了他好几次，如果之前都是电话说的，那现在得补个文字记录。微信、短信都行，发个正式催缴通知，写清楚：截至某年某月某日，他还欠两个月房租，总共多少钱，限他3到7天内付清，不然你就解除合同、追究责任。发完截图保存好。

他拿空调说事，这个得看他有没有正式跟你提过维修要求。民法典是规定出租人得保证设施正常用，但前提是他通知过你、你没修。如果他只是在电话里随口一说，或者压根没说过，那他这个理由站不住脚。你可以翻翻微信聊天记录，看他有没有文字提过空调问题。如果没有，你甚至可以主动发条消息问他：“你之前说空调坏了，具体哪天说的、怎么说的？”——这样既能固定事实，也能看他怎么回应。

拖欠两个月租金本身是严重违约，法律上你完全有权催告后解除合同、追租金、要违约金。谁先起诉主要影响主动权——你先起诉，能自己选法院（一般是房子所在地），节奏你控制；等他起诉，你就得被动应诉，他还可能反诉，时间精力都耗进去。

他放话说要告你，多半是施压。你判断一下他经济状况，如果连房租都付不起，可能也没钱请律师、交诉讼费。你这边风险其实不大。

现在先做这几步：
1. 发正式的催缴通知（文字版）。
2. 整理合同、转账记录（他之前付过三个月租金的记录要留着）、催收聊天记录。
3. 如果他有提过空调问题，找到相关记录；没有的话，你主动问一下。
4. 催告后他还是不付，再考虑起诉。诉讼费不高，5000块左右的案子受理费也就50块。

起诉前也可以试试找社区或街道司法所调解，能签个书面协议分期付款或约定搬离时间，省得打官司。

还有一个实务点：他要是名下没财产或者准备跑路，你胜诉了也可能执行不了。可以起诉时申请财产保全，查封他账户或工资，不过得提供等额担保。你权衡一下。

总之，先把证据搞扎实，发个催告看他反应。要是还拖着，再起诉也不迟。流程不熟的话，带材料去法院诉讼服务中心问问，或者找个律师帮你看一眼，不用太慌。