律师回复

这情况确实烦人，拖了半年，搁谁都得急。说白了这个事儿法律上叫相邻关系纠纷，核心要找对人——漏水是从楼上来的，那楼上房子的房主（也就是房东）是第一责任人。租户是实际使用人，如果他使用不当造成漏水，房东可以回头找他追偿，但这不影响你直接找房东。物业呢，一般不是直接侵权方，除非是公共管道坏了他们没修，或者他们明明知道楼上装修违规也不管，那才可能有责任。

现在他们互相推，就是想让你耗着。你得抓住一个关键：漏水源头在楼上，那就盯紧楼上房东。别被他们带偏了。

建议你这么干：
第一，马上固定证据。拍视频、拍照片，最好带日期水印，把发霉的墙、漏水的痕迹都拍清楚。每次跟物业、楼上租户、房东沟通，能录音就录音，微信聊天记录别删。物业要是口头推诿，你书面发个函，要求他们出个书面说明，留个他们不配合的证据。

第二，给楼上房东发个正式通知。用挂号信或者快递寄，保留好底单。告诉他漏水事实，限他7到15天内修好、赔偿损失。这既是协商，也是留证据，证明你尽到了通知义务。

第三，如果房东不理，或者继续拖，那就考虑起诉。起诉的时候，把楼上房东列为第一被告，租户和物业也列为第二、第三被告，让法院去判到底谁该赔。这样最保险，省得告错人白花诉讼费。

诉讼时效你不用担心，从你发现漏水那天算三年，半年没超。但拖久了，对方可能会说“你放任损失扩大”，影响赔偿金额。所以别拖了。

起诉的时候可以要求：停止漏水、修复墙面、赔偿损失（维修费、鉴定费、交通费、误工费这些）。如果楼上租户可能跑路，或者房东名下没财产，你可以申请财产保全，查封他的房子或者冻结账户，但这个要提供担保，成本不低，建议先咨询律师划不划算。

证据方面，除了刚才说的，还可以找居委会或街道办调解的记录，维修报价单，甚至因为发霉导致过敏的医疗记录——这些都能拿来主张赔偿。关键证据如果自己搞不定，可以申请法院委托专业机构做漏水原因鉴定，费用一般败诉方出，但鉴定周期长，最好起诉前自己先找个有资质的机构出个初步意见。

最后说一句，官司打下来，最怕赢了执行不了。所以起诉前最好打听一下对方有没有财产，比如房东名下有没有其他房子，租户有没有稳定工作。如果实在没辙，那就先发函、固定证据，走一步看一步。

你先按这个思路试试，如果自己弄不明白，带上材料找个律师聊一聊，评估一下诉讼成本和胜算。祝早点修好墙。