租客私自转租,转租的人不肯搬走,我该怎么办?
咨询问题
我租客小刘没跟我说一声就把房子转租给小王了,现在小王赖着不走,我能不能直接赶人?打官司是不是要花很多钱?
律师回复
这种情况确实挺头疼的。先说结论:你有权解除和小刘的合同,让小王搬走,但千万别自己动手换锁或断水断电,那样容易惹上官司,变成你侵权。
法律上,只要你的租赁合同里写了“禁止转租”,那未经你同意转租,你就可以解除合同。法院一般会支持。小王跟你没有直接的租赁关系,他住进来靠的是小刘的转租合同,但那份合同因为你没点头,效力上站不住脚。他不肯走,主要责任在小刘,小王要追讨租金也得找小刘。
至于诉讼成本,这类案子标的额一般不大(比如几个月租金),诉讼费也就几十到几百块。如果你自己写起诉状,不请律师,成本更低。法院立案庭有模板可以参考,不用太担心。
你现在要做的:
第一,马上书面通知小刘解除合同。用挂号信或者微信发解除函,留好发出去的证据。解除之后,小王就没法合法住下去了。
第二,给小王发个限期搬离通知,明确告诉他合同已经解除,给他7到15天时间搬走,同样保留证据。
第三,要是小王还不走,就去法院起诉,把小刘和小王一起列为被告。诉讼请求写清楚:确认合同解除、要求小王腾房、小刘赔偿占用期间的租金损失。起诉状自己写就行。
第四,如果担心小刘转移财产,可以在起诉时申请财产保全,查封他的银行存款之类。保全费不高,但能防一手。
证据方面,重点准备:原租赁合同(特别是禁止转租那条)、证明小刘转租的证据(比如小王承认的聊天记录、录音)、你通知解除合同的凭证(挂号信回执、微信截图)、以及你损失的证明(比如租金标准、催收记录)。
注意时间——你必须在知道转租后的6个月内提异议,不然可能被当成默认同意。所以抓紧。
最后提醒:别走极端。自己强行清人风险大,法院判决后的强制执行反而更稳妥。如果证据扎实,程序走对,法院一般会支持你。实在拿不准,可以带材料来律所聊聊,帮你理清下一步怎么走。
(注:以上分析基于《民法典》第716条等规定,具体操作建议结合你合同条款和当地司法实践。)