律师回复

你作为中介，不能直接以自己的名义去起诉业主，因为你不是买卖合同的直接当事方。只有客户（买方）才有权要求业主双倍返还定金或者赔偿损失。你的角色是帮客户固定证据、推动维权，而不是自己冲上去打官司。

业主说“合同没签就不算数”，这在法律上站不住脚。按照民法典，只要双方对房屋买卖的主要条款（比如价格、房号、付款方式）达成一致，哪怕没签正式合同，也可能构成预约合同甚至本约合同。客户付了定金和中介费，这个行为本身就能证明合同关系成立。

中介费这块，你已经垫付给公司了，但交易没完成，这笔费用该不该退、由谁承担，得看你跟客户、公司之间的约定。如果是因为业主违约导致交易失败，你作为中介有可能要求业主赔偿你的损失（比如中介费），但实践中争议比较大，需要证明业主的违约直接让你损失了这笔钱。

客户天天催你，你夹在中间压力肯定大，但你要清楚自己的定位：你不是受害者，是服务提供方。建议你尽快把客户和业主拉到一起谈，或者让客户直接起诉，你从中协调。不然你可能既拿不到中介费，还要被客户投诉。

现在赶紧做几件事：第一，整理所有书面证据——客户付定金的转账记录、收据、微信聊天记录、通话录音（注意录音要合法，不能剪辑，保留原始文件），特别是能证明业主当时同意卖房、同意价格、同意收定金的内容。第二，建议客户给业主发一封正式的催告函或律师函，要求业主限期履行合同（比如配合过户），否则追究违约责任。发函能中断诉讼时效，也能给业主施压。第三，你可以主动联系业主，明确告诉他：如果他不履行，客户有权要求双倍返还定金（比如客户付了10万，业主得还20万），而且你还可以要求他赔偿你垫付的中介费。但别自己承诺“一定赢”，只说“根据法律可能的结果”。

如果业主态度强硬、联系不上，建议客户尽快申请财产保全，查封业主的房产，防止他转移财产或一房二卖。保全需要提供担保（比如保函或现金），但能有效逼业主出来谈。

另外注意时效风险：主张违约的诉讼时效是3年，从知道权利被侵害之日起算。客户付定金后业主反悔，时效从业主明确拒绝履行那天开始算，别拖太久。证据风险也大，如果只有口头承诺，没有书面合同或聊天记录，法院可能认定合同未成立，所以证据是核心。执行风险也得考虑，即使客户赢了官司，如果业主名下没财产或房产已被抵押、查封，可能执行不到钱，所以尽早申请财产保全。

你个人的风险：如果公司要求你退还垫付的中介费，而客户又不愿意承担，你可能得自己先垫钱。建议你和公司、客户三方协商，明确这笔费用由业主违约导致，应该由业主承担。

总的来说，你现在最需要做的不是自己冲上去起诉，而是帮客户固定证据、推动客户采取法律行动。夹在中间确实不容易，但法律上你的角色是辅助和协调。如果压力太大，也可以考虑请律师介入，帮你和客户一起梳理证据、发函谈判。专业的事交给专业的人，有时候比你自己硬扛更有效。