律师回复

别急，这种事确实烦心，但你先稳住。买家贷款批不下来算不算违约，定金能不能退，主要看你们合同里有没有写清楚贷款失败怎么处理。

第一，翻翻合同，找找有没有类似“贷款批不下来合同自动解除、定金退还”的条款。如果有，那基本得退定金，买家不算违约。如果没有，那买家因为自己原因贷不到款，导致没法履约，他就可能构成违约，你有权没收定金。

第二，搞清楚他贷款为啥被拒。是他自己信用差、收入不够，还是银行突然政策变了？如果是他个人问题，那责任在他；如果是银行政策收紧这类双方都控制不了的事，法院有时会按不可抗力或情势变更处理，双方都没错，定金得退。

第三，他现在说“你房子有问题导致贷款失败”，这种话术很常见，别被带偏。你得让他拿出银行正式的拒贷通知，比如银行盖章的《贷款审批未通过通知书》，或者能看到的银行短信截图。如果他光嘴上说，拿不出书面东西，那你要留个心眼，他可能根本没认真办贷款。

你现在要做的：
- 赶紧找出合同，仔细看贷款相关的条款。
- 让中介或你自己催买家要银行的拒贷证明。
- 如果合同没有免责条款，你可以发个书面催告函，给他一个期限（比如7-15天），让他自己解决贷款或付清房款，不然算违约。这步能固定他违约的时间。
- 所有聊天记录、通话录音（注意合法取证）、中介沟通记录，都留好。

如果协商不成，可以考虑起诉，要求确认他违约、没收定金，还能主张你搬家、中介费这些损失。起诉前最好找个律师看看合同和证据。

别慌，法律上定金怎么处理，看证据和合同说了算，不是他嗓门大就有理。你先按我说的理材料，有进展或者拿不准的，随时再聊。