律师回复

视频和录音可以作为证据使用，但光靠这些起诉物业修墙面，胜诉概率不是百分之百，得看具体情况。

视频能直观拍出墙面发霉的现状，关键是要确保画面能清晰显示拍摄时间、地点，比如门牌号、周围环境特征，最好能连续拍几段，证明问题一直在恶化。

录音里物业经理承认“防水没做好”是重点，但口头承诺在法庭上证明力偏弱。如果录音里他明确说了“下个月安排人修”之类的具体承诺，而且能听出他身份（比如你称呼他职务，他自报姓名），可信度会高一些。

核心问题还是物业有没有书面合同或管理规约约定的维修义务。口头承诺不等于法律义务，法院会优先看合同条款。如果合同没写清楚墙面维修归谁，物业可能推给业主自己。

建议你先整理证据：视频按时间排序，标注拍摄日期；录音整理成文字稿，标出关键对话时间，附上录音文件。

然后给物业公司发个书面催告函（用挂号信或快递，保留凭证），要求他们在7天内修好，并告知不修就起诉。这一步能固定“对方拖延”的事实，也满足诉讼中的“先行催告”要求。

接着可以咨询律师，评估物业合同里的维修责任条款。如果合同不清楚，查查当地物业管理条例，看墙面渗水是否算物业的“日常维护”。

协商无果的话，先向住建部门或街道办投诉，要求行政调解。调解不成再起诉，能省时间和诉讼成本。

视频和录音作为电子证据，要确保原始文件没被篡改，备份到云盘或光盘，保存好原始手机或录音笔。

如果可能，让邻居或第三方在场见证拍摄，或者请物业经理在微信里再确认维修承诺，微信记录比口头录音更容易被法院采信。

保留所有沟通记录：通话记录、短信、微信聊天、维修工单、现场照片，形成完整证据链。注意录音里如果有其他业主的隐私信息，要脱敏处理，不然可能侵权。

还要注意诉讼时效：墙面渗水问题从发生到起诉可能超过三年（民法典规定的普通诉讼时效），如果物业拿“超过时效”抗辩，你得证明问题持续存在，比如每年都有维修请求。

证据合法性也要小心：如果录音是通过窃听、非法侵入等违法手段获取，法院可能排除。确保录音是在公开场合或正常通话中录的。

即便胜诉，如果物业公司经营不善或破产，你可能赢了官司拿不到钱。胜诉后物业不履行，还得申请法院强制执行。

墙面发霉影响生活确实烦人，但打官司需要时间和成本。建议先通过行政投诉和律师函施压，给物业一个台阶下。如果对方还拖，再起诉也不迟。实在不行找个专业律师评估证据，别自己硬扛。