律师回复

这种情况在二手房交易里确实挺让人头疼的。从法律上讲，卖家签了合同收了定金又反悔，属于明确的违约行为，您完全有权利要求他返还定金并承担违约责任。

法律上有个“定金罚则”，收定金的一方如果违约，需要双倍返还定金。所以您不仅可以要回已经交的钱，还能要求他再多赔一份。另外，如果合同里还约定了违约金，您也可以一并主张。要是约定的违约金数额偏低，比如远低于您因为这次违约实际遭受的损失（比如这段时间房价涨了，或者您为了买房付出的其他成本），到时候可以向法院申请调高。

现在最要紧的是把证据固定下来。合同、定金转账记录这些不用说，关键是要能证明卖家“亲口承认不卖了”这个事实。微信聊天、短信、电话录音都行，哪怕他说“家里老人不同意”、“价格卖低了想加价”这类话，都能作为他违约的证据。

建议您先别急着吵架，系统地整理一下手头所有的材料。然后可以考虑委托律师发一封正式的催告函，给卖家一个明确的履行期限，同时把您的诉求（比如要求双倍返还定金）白纸黑字写清楚。这既是给对方压力，也是为后续可能的法律程序做准备。

如果发函之后对方还是拖着不解决，那就得认真考虑走法律途径了。打官司的话，除了要求解除合同、双倍返还定金、支付违约金，您如果有其他实际损失，比如这段时间的租房费用、或者为买房支出的合理费用，也可以一并主张赔偿。

这里提醒您几个实务中容易忽略的点：一是注意合同里关于争议解决的约定，是去法院起诉还是仲裁，别走错了程序；二是如果担心卖家转移财产，可以在起诉时咨询律师是否具备条件申请财产保全；三是虽然诉讼时效有三年，但时间拖得越久，证据收集和对方财产线索的查找都会更困难。

您先把现有的合同、付款凭证、沟通记录都归拢一下。如果对方态度强硬或者金额比较大，带着材料找位专业的房产律师当面聊聊，让他们帮您评估一下证据是否扎实、诉求怎么列更稳妥，可能会更有效率。