律师回复

贷款批不下来，不自动等于买家免责。关键看你们合同里怎么写的。如果合同明确写了“贷款失败就解除合同、定金不退”，那买家就是违约，你可以没收定金，还能追其他损失。如果只是笼统说“买方自行解决贷款”，那贷款失败可能算他履约能力不行，他得继续履行或者赔钱，但未必直接构成根本违约——这个得看具体情况，不能一概而论。

中介费这块，得看中介服务完成到什么程度。按民法典和司法实践，中介只要促成你们双方签约，通常就有权收中介费，哪怕后面交易因为买家原因黄了。但如果你和中介的合同里明确写了“贷款失败就退中介费”或者“交易完成才付”，那就有机会不付或少付。另外，如果中介在签约前没提醒你贷款风险，或者明知买家资质有问题还硬拉着签约，你可以主张中介有过错，要求减免费用。

买家现在拖着不解决，对你很不利。时间拖得越长，房价波动风险越大，你的资金压力也越大。法律上，如果对方明确拒绝履行或者持续拖延，你可以考虑解除合同，但解除程序一定要走对，别自己直接宣布解除，不然可能反被对方追责。

建议你现在做几件事：
1. 翻出买卖合同和中介合同，重点看付款方式条款、贷款失败怎么处理（比如是否约定解除合同、定金罚则）、中介费支付条件（是签约就付还是交易完成才付）。把这些条款复印或拍照，后续协商或打官司都用得上。
2. 给买家发一份正式的书面催告函（用快递或挂号信，留好寄送凭证），明确要求他在合理期限内（比如7到15天）解决贷款或付房款，否则你按合同解除合同并追究违约责任。这是给买家施压，也是为以后打官司固定证据。
3. 同时和中介正式沟通，书面告知他们交易停滞，要求暂停催收中介费，并问清楚中介费支付条款怎么适用。如果中介坚持要钱，要求他们提供已完成服务的证明（比如带看记录、协商记录）。
4. 如果对方继续拖或拒绝沟通，尽快找律师咨询，考虑起诉或仲裁。你可以主张：解除合同、没收定金、要求买家赔偿房价下跌损失（如果有），并要求中介费按实际服务情况调整。

最后提醒几个风险：诉讼时效是3年，从你知道权利受侵害起算，别拖过时效；解除合同前一定要先发催告函，不然可能被反咬一口；即使胜诉，如果买家没财产，你可能拿不到钱，所以诉讼前最好了解下对方财产状况，必要时申请财产保全。

卖房是大事，尤其退休后影响更大。建议你把合同拿给律师看一眼，搞清楚条款再决定下一步。如果买家确实没履约能力，早点止损比一直耗着划算。法律咨询能帮你理清思路，但最终怎么走，还得结合你自己的实际情况权衡。