律师回复

退房（解除合同）难度不小，但你可以要求卖家赔偿维修费或降价。

阳台漏水属于房屋瑕疵，但法院一般不会因为漏水就直接判退房，除非这个漏水严重到房子根本没法住，比如主体结构受损或者修都修不好。实务中，法院更倾向于判卖家赔钱修或者适当降价。

卖家说“卖的时候就这样”，这不能免责。除非合同里写了“买方接受房屋现状，卖方不担责”这种条款，而且不违法，不然卖家还是要对交付时存在的隐蔽瑕疵负责。阳台漏水通常算隐蔽瑕疵，你入住后才发现，卖家不能拿“当时就这样”来推脱。

你已经入住了，这会让退房更难。法院会考虑合同已经履行，退房对双方影响大，除非漏水严重到无法居住，否则更可能支持赔偿。

合同没写瑕疵责任，不代表卖家没责。民法典有规定，卖方要保证房屋质量符合约定，就算合同没写，法律也默认卖方要对房屋的适用性负责。你可以主张“质量瑕疵担保责任”。

建议你先做这几步：
1. 固定证据。拍视频、照片，特别是下雨时漏水的连续画面，还有墙皮泡烂的特写。保留和卖家、中介的聊天记录、通话录音（注意合法性）。
2. 找专业机构鉴定漏水原因。鉴定报告是关键，能分清是房屋本身问题还是其他原因。费用几千块，胜诉后可以要求败诉方承担。
3. 给卖家发个正式的催告函，要求他限期维修或赔偿，留个证据。
4. 协商不成，优先起诉要求赔偿维修费，别直接告退房。可以同时申请财产保全，防止卖家转移资产。

证据方面：漏水视频照片最好有日期；维修报价单找两三家装修公司出；家具损坏的发票；租房合同和租金凭证（如果漏水导致没法住）。

诉讼时效是3年，从你知道漏水那天算，时间够，但别拖。如果直接起诉退房，法院可能驳回或让你改诉求，耽误时间。建议先找律师当面聊，评估一下是诉讼还是继续协商。有时候拿到赔偿修好房，比折腾退房更实际。

买房不易，你这种情况法律上能主张，但路径要选对。带材料来所里聊聊吧，我们帮你看看怎么走最稳妥。