律师回复

看到你说孩子都咳出病了，确实着急。但先别冲动，直接不交物业费这事儿，风险挺大的，搞不好你这边欠费被起诉，漏水还是没人管。

首先得搞清楚谁该修。一般来说，房子里面漏水（比如天花板、自家管道），维修责任在房东，不是物业。物业管的是公共区域和共用设施。所以物业拖了两年不修，可能是他们推卸责任，也可能是你找错了人。

物业费是物业提供公共服务的对价，比如保安、保洁这些。你拿自家漏水去对抗物业费，法院通常不支持，除非合同里明说了物业负责室内维修。一旦你不交，物业起诉你，法院可能判你全额补交还加违约金，甚至影响征信。而且漏水问题还是没解决，孩子继续受影响。

建议你按这个步骤来：
第一步，马上书面通知房东，用微信文字或短信留痕，明确要求他7天内修漏水，说明漏水两年、发霉、孩子生病这些后果。如果他不修，你保留自行维修后向他追偿的权利。
第二步，房东再推诿的话，自己找有资质的师傅先修，保留好合同、付款凭证和发票。根据民法典，出租人不修，承租人自己修了可以找房东要钱，甚至可以从房租里直接扣。但一定要提前书面告知房东并留证据。
第三步，如果漏水是结构问题或公共管道引起的，那确实归物业管。你可以联合邻居一起向住建局或12345投诉，逼物业履行义务。
第四步，协商和投诉都没用的话，可以考虑起诉房东或物业，要求赔偿实际损失，比如孩子的医疗费、维修费这些。走诉前调解能省时间。

证据方面，漏水照片视频要带时间戳，所有沟通记录留好，孩子的病历、诊断证明、药品发票都收着。另外，你交物业费、房租的凭证也别丢。

最后提醒一句，别拖太久。诉讼时效一般是3年，从你知道漏水那天算起。孩子健康要紧，先理清责任再行动，该修就修，该扣就扣。如果情况复杂，建议找本地律师当面看看你的合同和漏水原因，设计具体方案。法律咨询，律师答疑。