律师回复

先别急，这种事还不到完全绝望的时候。定金不一定全打水漂，关键得看两样东西：一是合同里怎么写的，二是贷款为啥被拒。

如果合同里白纸黑字写了“贷款失败算买方违约”，那房东收定金确实有点依据。但很多合同会写“以贷款获批为前提”或者压根没提贷款失败这茬，那你就更有理由去谈。

另外贷款被拒的原因也很重要。是银行政策突然收紧、房子本身有问题（比如房龄太老），还是你个人征信或材料出了岔子？如果是因为征信有点小瑕疵、你自己也不清楚，那还有争取空间；要是你明知自己有严重逾期或者虚假材料，那确实比较被动。

房东发函说7天搬走，那只是他单方面喊停，不代表法律上就生效了。你在法律上还有权利主张合同履行或者解除后定金的处理。法院判定金罚则，要看你是不是构成“根本违约”。要是能证明你确实尽力去申请贷款、没有主观恶意，法官可能会酌情让房东退一部分，甚至大部分。

现在最要紧的是赶紧整理这些材料：银行给的拒贷通知书、你自己的征信报告、和中介/房东的聊天记录或通话录音（注意录音要合法）、定金转账记录和合同原件。然后拿着这些去找房东谈，态度好点，说明不是故意违约，愿意承担点实际损失（比如他这期间的中介费、误工费），看能不能退回个6万以上。

要是谈不拢再考虑打官司。10万标的的诉讼费大概两三千，加上律师费总共可能得一万左右。官司能赢的话钱能拿回来，但时间要3到6个月，期间房东可能把房子卖给别人导致执行困难。所以优先协商，实在不行再起诉，同时可以申请财产保全冻住他的账户或房产，给他点压力。

你那边先别慌，把材料理完整，有什么不清楚的随时再问我。如果需要，也可以帮你看看本地擅长这类纠纷的律师。先把证据拿稳，主动权就在你手上。