律师回复

不一定直接判你输，但如果你不吭声、不提异议，法院很可能就按正常诉讼程序往下走，最后判决你付钱的风险确实很高。

合同约了仲裁，说明双方都同意不走法院这条路，这叫“有效仲裁协议”。物业跑去法院起诉，本身就不对。你有权要求法院把案子移交给仲裁委。

关键一步：收到法院传票后15天内，必须提交“管辖权异议申请书”，明确说合同约定仲裁，法院没权管。这一步要是错过了，仲裁协议基本就废了，法院会默认你同意在这打官司。

法院不会主动帮你纠正程序问题，你提了异议，法院才会审查。如果仲裁条款写得很清楚，法院一般会支持移送仲裁。但如果仲裁条款本身有瑕疵，比如只写“争议提交仲裁”但没写哪个仲裁委，或者合同是物业单方提供的格式条款，法院也可能驳回你的异议。

实体上，法院或仲裁都会看物业公司服务有没有到位、欠费金额对不对。如果服务没大毛病，你确实欠费，那无论在哪打，你都得付钱。租客跑路不是你不交物业费的正当理由，你只能回头找租客追偿。

建议：
1. 先交管辖权异议申请书，这是保程序权利。
2. 同时跟物业沟通，看能不能和解——比如分期补交、适当减免，让物业撤诉或申请仲裁。
3. 尽快收集证据：物业合同（仲裁条款页）、你跟租客的租赁合同、租客欠费记录、你向物业反映租客跑路的沟通记录。
4. 如果租客失联，考虑起诉租客追偿，但先评估他名下有没有财产，免得赢了判决拿不到钱。

另外，物业可能申请财产保全，冻结你的账户或查封房产，压力不小。尽早处理，别拖。金额大的话，找个律师帮你看仲裁条款是否有效、怎么应诉更稳妥。

希望能帮你理清思路，尽快搞定这个麻烦。