律师回复

直接不交物业费或者单方解除合同，法律风险挺大的，建议先别这么干。

外墙渗水这个事，得先搞清楚到底谁该负责。如果是房屋本身的质量问题，比如施工没做好，那得找开发商。如果已经过了保修期，属于公共区域老化，那通常得动用维修基金或者业主一起出钱修。物业公司主要管的是公共区域的日常维护，除非合同里白纸黑字写了他们对外墙有维修义务，否则他们不一定直接管你家墙内渗水的事。

物业费和房屋质量问题其实是两码事。物业费是你享受物业服务的对价，不能因为房子本身的问题就不交。你要是单方面不交，物业公司起诉你，法院大概率判你补交，还得付违约金。解除合同就更难了，除非物业完全停摆、让你没法正常住，否则光凭外墙渗水，法院一般不支持。

所以现在关键还是先定责任：
- 如果是开发商的问题，比如还在保修期内，那就直接找开发商，发函要求修，不行就告他们。
- 如果是公共部位老化，那就得走业主大会程序，申请用维修基金。

不管哪种情况，建议你先做这几步：
1. 把报修记录都留好，微信聊天、通话录音、报修单什么的，特别是物业经理说“不管了”的录音或聊天记录，这是证明他们不作为的关键证据。
2. 拍下渗水、发霉、墙皮脱落的照片和视频，最好带时间戳和位置。
3. 书面发函给物业，要求他们给出维修方案和责任人说明，同时向住建委或房管局投诉，让他们介入。
4. 在责任明确之前，还是按时交物业费，别让自己被动。

另外，渗水拖了三年，得注意诉讼时效的问题，一般就三年，别拖太久。

房子渗水确实烦人，但法律上得一步步来。先固定证据、搞清楚责任方，再走投诉或起诉的路子。如果合同条款复杂或者需要具体策略，建议拿材料找律师当面聊聊。希望能早点修好。