律师回复

你判断得对，半夜搬东西，基本就是在转移财产，怕你起诉后执行不到钱。这种时候申请财产保全是对的，能赶紧把他的东西查封或扣押住，防止他搬空跑路。

欠半年房租，已经算严重违约了，按民法典你完全可以要求他支付欠租，也能解除合同。但关键是，他要是把值钱的东西都搬走了，你赢了官司也可能拿不到钱。所以保全的紧迫性很高，最好发现他搬东西的24小时内就去法院。

财产保全就是你在起诉前或起诉后，向法院申请查封、扣押或冻结他的财产（比如家具、电器、车之类的），法院一裁定，他就不能随意处理了。但你需要提供担保，一般是保全金额的10%到30%，可以用现金、房产或者找保险公司出保函。法院如果认定情况紧急，48小时内就能裁定。

你手里的租房合同和转账记录是关键证据，能证明租赁关系和欠租事实。虽然没欠条，但合同加转账记录能形成证据链，法院一般认。另外，他半夜搬东西的视频或照片最好拍下来，有时间水印更好，能证明他在转移财产。催租的聊天记录或通话录音也要留着，别剪辑。

具体步骤：第一，马上整理证据——合同、转账记录、催租记录、搬东西的视频或照片。第二，尽快去有管辖权的法院申请诉前财产保全，写申请书说明情况，提交证据。法院会要求你提供担保，如果拿不出现金，找保险公司出保函，费用大概保全金额的1%到3%。第三，法院裁定保全后30天内必须正式起诉，起诉时可以要求解除合同、支付欠租和违约金。如果保全后他主动找你协商，可以在法院或律师见证下签书面协议，别私下口头说。

几个风险你得注意：一是没申请保全，他东西搬完人跑路，你赢了官司也执行不到钱。二是别自己动手拦车或锁门，这容易惹麻烦，比如被报警说非法拘禁，一切走法院程序。三是保全要担保，如果保全错了（比如他其实没欠租），你可能要赔他损失，所以证据要扎实。

总之，现在别等也别自己动手，赶紧去法院申请保全，把东西先锁住，然后起诉。流程不熟的话，找个律师帮你写申请书和起诉状，省心不少。希望你能顺利拿回房租。