律师回复

这事儿确实闹心。你问该告谁，我的建议是：开发商和原房主一块儿告。法院开庭后会根据鉴定结果来认定到底是谁的责任，不用你自己先去掰扯清楚再起诉，那样反而容易耽误时间。

关键得先搞清楚，这开裂和漏水到底是什么原因。如果是房屋主体结构的问题，比如承重墙、楼板或者防水层本身就有缺陷，那开发商脱不了干系，即使房子已经过户了，他们可能还得负责，因为相关法规和购房合同里通常有保修条款。但如果是原房主装修时动了管道、防水层老化没维护，或者他使用不当造成的，那就得找原房主。

保修期也是一个要点。房屋主体结构保修期一般很长，比如几十年；但防水这类装修部分的保修期通常是5年。你得翻翻购房合同，看看房子竣工验收是什么时候，有没有过保修期。

既然开发商和原房主都在推，协商解决的希望不大。诉讼可能是更直接的路子。起诉后，你可以申请法院委托专业机构做质量鉴定，这是最核心的证据，能直接判定责任方。鉴定费通常由败诉方承担，但前期你得先垫上。

另外，我建议你现在就开始整理证据：购房合同、验收文件、保修卡、跟开发商和原房主的通话录音（注意别违法）、微信聊天记录、物业的报修登记、现场照片和视频（标注好时间）、维修报价单等等。尤其是对方明确说“不负责”的录音或文字，一定要保留好，这能证明他们推诿，对法院认定责任有帮助。

如果担心原房主转移财产或者开发商经营困难，还可以考虑申请财产保全，查封他们的房产或存款，这样胜诉后执行起来更有保障。

不过，诉讼有成本——鉴定费、律师费、诉讼费，前期压力不小。建议你先找本地律师当面聊聊，评估一下案件风险和成本，再决定怎么走。毕竟房子是大事，住得安心最重要。祝你好运。