律师回复

直接让租客搬走风险挺大，容易被认定是你单方面解约，万一租客没重大违约，你还得赔押金和搬家费。建议先搞清楚漏水是谁的责任，再决定怎么处理。

按民法典，出租人有义务保证房子适合住，漏水发霉影响居住，一般得你来修。除非能证明是租客自己搞坏的，或者楼上邻居、物业的问题。楼上邻居的责任是你和邻居之间的事，不能转给租客。租客有权要求你修房，甚至因为住得不舒服要求减租金或赔偿，但精神损失一般不支持，除非伤到人了。

想让他搬走，最好协商解除合同，比如退押金、免一个月租金，大家好聚好散。硬来容易惹上官司。你现在该做的事：第一，拍照录像，把发霉的地方和跟楼上、物业沟通的记录都留好，必要时找物业出个书面说明。第二，查清楚责任——如果是楼上装修漏水，找他们索赔维修费；公共管道老化的话，物业得管。你可以先垫钱修，再追偿，但票据要留着。第三，跟租客说明你已经在处理，给个时间表，比如7天内修好。他要还是闹赔偿，就协商解约，避免诉讼。

万一谈不拢，只能起诉楼上或物业，同时跟租客说诉讼期间房子可能没法住，建议他搬走。不过打官司耗时间耗钱，小额纠纷先试试调解。证据方面，漏水照片、沟通记录、维修报价单都别丢，租客要是发了书面索赔函，也留一份。

诉讼时效一般是3年，从你知道权利受损起算，别拖。租客如果起诉还申请财产保全，你的租金或房子可能被冻结，影响资金周转。就算赢了官司，责任方没钱或找不到人，执行也难。所以能协商调解就优先，别硬碰硬。

漏水这事确实烦，但一步步理清责任、留好证据，能省不少事。要是拿不准，可以带材料找律师聊聊，做个具体方案，比自己瞎扛强。希望早点解决，住得舒心。