律师回复

这事儿确实糟心。没签书面合同，但有转账记录加上你已经住进去了，法律上一般会认定事实上的买卖关系，法院不会单纯因为没合同就驳回。但问题在于，没合同意味着双方对房屋质量、保修这些没约定，只能靠法律对“瑕疵担保”的默认规定来主张。

能不能退房退款，关键看反水算不算“根本性缺陷”。如果鉴定下来是房屋主体结构或隐蔽工程的问题，比如下水管道设计或施工缺陷，导致反复反水、严重影响居住，那就有理由要求解除合同、退房退款。但如果只是普通管道老化或堵塞，法院更可能判房东承担维修费或赔偿损失，不会轻易支持退房。

你已经入住，这既是事实证据（证明房子在使用），也可能成为不利因素——法院可能认为你收房时接受了房屋现状，除非你能证明反水问题是入住后才暴露的，而且房东事先隐瞒。房东说“房子卖了跟他没关系”在法律上站不住脚，但你需要主动举证。

建议你这么做：
1. 找有资质的房屋质量鉴定机构对反水原因做书面鉴定，明确是设计缺陷、施工质量还是普通堵塞。这是起诉的核心证据。
2. 收集所有维修记录：每次找谁修的、修了什么、花了多少钱、修完后问题复发的照片或视频。最好让维修人员出具书面说明。同时保留与房东的聊天记录或通话录音（注意合法录音），证明你通知过他且他拒绝处理。
3. 先发一封正式的书面催告函给房东，要求他在合理期限内彻底修复，否则你将起诉退房退款并索赔损失。这既是施压，也是向法院证明你给了补救机会。
4. 如果催告无效，向房屋所在地法院起诉，诉讼请求包括解除合同、返还购房款、赔偿维修费、搬家费等。同时申请财产保全，冻结房东资产。

最大的风险是：如果鉴定下来只是普通堵塞，法院可能只判房东承担维修费，不支持退房。那时你还要承担鉴定费、诉讼费，时间精力也搭进去了。所以起诉前最好再尝试一次正式协商，比如让房东出钱彻底修好下水道并赔偿部分损失，你就不退房了，这比打官司更现实。

诉讼时效是3年，从你知道权利受损起算，你刚搬进去几天，时效没问题。但拖太久可能被认定为默认接受现状。执行上也要注意，即使胜诉，如果房东名下没财产或转移了资产，你可能拿不到钱。

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