律师回复

说实话，直接不交物业费风险挺大的，物业很容易拿这个去告你违约。但外墙漏水这个事，如果属于公共部位，物业确实有维修义务，问题是你不能拿这个当理由直接拒交全部物业费。法院一般不会支持这种做法。

物业费是合同约定的，包含公共区域维护、安保这些服务，维修义务和交费义务是两回事。你长期不交，物业起诉你，法院大概率判你补交欠费，还可能加违约金。你反诉物业维修不力，法院可能支持，但不会完全抵消欠费，最多酌情减免一点或者判他们继续修。

物业说不管了，态度强硬，但你别赌气。他们可能就是在等你先违约，好反过来起诉你。你从受害方变成违约方，反而被动。

建议你这么做：
第一，继续按月交物业费，但每次交的时候留个书面记录，比如微信留言或者挂号信，注明“因外墙漏水未修好，保留追责权利”。这样你既没违约，也留了证据。
第二，把漏水证据整理好，从第一次报修到现在的所有记录，电话录音、微信聊天、维修工单、照片视频，最好能证明三年都没修好，物业多次维修无效。
第三，向当地住建局或街道办投诉，要求行政调解。同时书面发函给物业，要求限期修复，并告知逾期你会自行维修，保留追偿费用的权利。
第四，如果物业还是不管，你可以找专业维修公司评估漏水原因和费用，然后起诉物业要求赔偿维修费或减免部分物业费。别直接主张解除合同，主张物业违约，请求法院酌情处理。

所有报修记录、漏水现状证据、物业说不管了的录音或聊天记录、你之前交物业费的凭证，这些都留好。

另外，外墙漏水如果是开发商建造缺陷，维修责任可能在开发商，但三年过去，保修期可能过了。查一下房屋交付时间，确认一下。

诉讼时效这块，物业费欠费一般是3年，你长期不交，物业随时可能起诉。你对物业维修义务的索赔也是3年，从最后一次报修未解决算起，别拖。

三年漏水谁也受不了，但法律上最稳妥的是“一边交费一边维权”，别赌气不交。建议你先整理证据，咨询当地律师，看起诉物业的可行性。如果诉讼成本高，先走行政投诉或调解也行。不管选哪条路，别让自己先背上违约的名声——法庭上，谁先违法谁被动。