律师回复

你这情况确实挺乱的，先别急着起诉，不然可能更被动。咱们把几件事拆开看：

漏水这事儿，得先搞清楚是谁的责任。如果是房顶、承重墙这类主体结构漏，开发商在保修期内必须修；但二手房嘛，开发商不认，大概率是过了保修期或者纯粹是卖家使用的问题。这时候你就得找卖家了。

银行不放贷，常见原因是房子评估价不够或者有明显瑕疵——漏水记录就是个大硬伤。银行觉得抵押物贬值，自然不放款。合同里如果写了“贷款失败可以解约”或者“卖家得配合整改”，那你还有回旋余地；要是没写，卖家扣定金可能真有点依据。

至于离婚，精力确实分散，但这事儿拖不得。漏水会越来越严重，维修成本翻倍，房子更难卖，最后损失更大。建议你先花一两天做点关键动作：

第一，固定证据。漏水位置、时间、程度，拍照录像（带时间水印），和开发商、卖家、银行的聊天记录、通话录音都留好。要是漏水影响居住，花两三千找个鉴定机构出份报告，责任就清楚了。

第二，发正式函件。给开发商寄挂号信或EMS，要求履行保修义务；给卖家也发函，说明漏水导致贷款受阻，要求协商。这些函件是以后打官司的关键证据。

第三，跟卖家商量先别扣定金。你可以说清楚：漏水不是你的错，如果扣定金，你会起诉并申请财产保全，冻结那笔钱，他也拿不到。同时提个折中方案，比如先修房再交易，或者降点价。

如果这些都没用，再考虑起诉。起诉对象可以是卖家（要求修复或赔偿），也可以是开发商，或者一起告。诉讼周期大概三到六个月，但你可以申请“先予执行”让法院责令对方先修房，或者“财产保全”冻住定金，避免损失扩大。

另外提醒你几点：漏水纠纷的诉讼时效一般是三年，从你知道漏水那天算；但保修期内要求开发商修，防水工程保修期是五年，别拖过了。还有，离婚期间这套房子的归属最好也问下离婚律师，免得后面扯皮。

你现在是挺难的，但别被“没精力”吓住。先花一两天固定证据、发函，主动权就抓回来了。对方愿意协商最好，省时省力；要是强硬，再考虑诉讼。拖得越久，损失越大。实在不行，带着合同和证据找律所聊聊，很多都有免费初步咨询。