律师回复

两边都能告，但方向不一样。告租客是让他腾房、赔占用费；告你妹妹是追究她擅自转租的侵权责任。我的建议是先清退租客，妹妹的事可以放后面处理。

你妹妹没有你的授权，转租行为对你没有约束力。租客知道你才是房主后还不走，就属于无权占有了，你有权要求他搬走。租客可能会说自己不知情、是善意第三方，但法律上你的不追认，这个转租合同对你无效，他只能找你妹妹要回租金和押金，不能赖着你的房子。

你妹妹的行为属于无权处分加侵权，她收的租金理论上应该还给你，同时她作为转租人，对租客后续的纠纷也有责任。

如果不想把姐妹关系搞僵，你可以先只针对租客，暂时不找你妹妹赔钱，但建议留好证据，保留以后追责的权利，省得到时候说不清。

接下来几步：
第一，赶紧固定证据。房产证、当初你妹妹借住的聊天记录、她承认转租的记录、你催她处理的沟通记录，截图录音都行。
第二，正式发书面通知。给租客和你妹妹分别发函（挂号信或者微信留底），明确说你才是房主，限他们7天内搬走，否则起诉。这个函很重要，能证明租客知道你的权利了，不能再装不知道。
第三，如果协商不成，先找社区或街道司法所调解，租客愿意搬的话，调解书留个底。调解不行再起诉。
第四，起诉的话，直接以排除妨害纠纷告租客，要求腾房并支付占用费（按市场租金算）。可以在同一案子里把你妹妹列为第三人，或者另案告她赔偿损失。别忘了申请财产保全，防止租客破坏东西。

证据方面：房产证原件复印件、你妹妹借住和转租的聊天记录、你催收的记录、租客的身份证信息（不知道的话去派出所或问邻居）、租客给你妹妹的租金转账截图、你催租客搬走的录音（注意别威胁，正常录就行）。

时间上，从立案到强制腾房可能要好几个月，还要申请执行。姐妹关系也可能因此破裂，你自己权衡。租客可能会反诉你妹妹要求退押金，这个跟你没关系，但会拖案子，建议劝你妹妹主动退租金化解。

你对妹妹的追偿诉讼时效是3年，从你知道转租那天算，目前应该还在，但别拖太久。执行风险也有，如果租客没固定工作或名下没钱，判决后占用费可能拿不回来。

这事情说到底，租客是钻了你妹妹的漏洞，你夹在中间确实憋屈。先冷静，赶紧书面通知租客，给个合理搬离期限。他要是不走，起诉是最直接的，虽然麻烦但法律站你这边。妹妹那边，等她主动找你沟通再决定追不追究。需要起草起诉状或者评估证据的话，建议带材料找律师当面梳理。希望你早点拿回房子。