律师回复

先说你最关心的时效问题。按法律规定，租金是每个月独立算一笔债，每笔的时效从该付的那天往后推三年。你现在只拖了三个月，单笔都没过时效，但你要是想起来之前有没有更早的欠款或者中间断过，那就要对一下最早的应付日，别让个别期次悄悄接近三年。

不过说实话，你这个情况眼下更麻烦的不是时效，是你手里没有书面合同，转账记录只能证明你们存在事实租赁，法律上属于不定期租赁。这种关系下你可以随时提出解除，但要给租客合理时间腾房，不能直接认定违约就强行清房。

另外提醒一下，起诉不是光有转账记录就够的。法院立案首先要能确定被告是谁，如果你没有他的身份证号或者户籍地址，光凭一个微信昵称或转账账号，立案窗口很可能让你补充材料，甚至没法送达。建议你先想办法把身份信息补全，比如通过微信实名信息、转账时显示的姓名、物业或居委会登记、当初的中介介绍人那里问一问。

操作上，建议你这一两天就先发一次正式的书面催告，微信或短信都行，明确写上欠租总额，要求他在7天内付清并搬离，逾期就解除租赁关系。这一步既是为了满足解除不定期租赁的程序要求，也能留下催收证据，顺便把时效中断掉。发的时候记得截图保存。

然后再整理证据。转账记录按时间顺序理清楚，每一笔对应哪个租金月份，哪几个月没转，一目了然。微信聊天里他说的“下个月给”“月底转”，文字或语音都留着，这就是他承认欠租的证据。以后打电话，尽量录音，明确说出欠了多少钱、截止到什么时候，他要是回一句“对，是欠这些”，就是很好的补强。

还有一点容易被忽略：你要能证明房子确实是他住的。水电费缴纳记录、物业登记、门锁照片、邻居证言这些都可以，免得他到时候反口说没住过或者早就搬走了。

起诉时可以把“支付拖欠租金”和“返还房屋”一起主张。如果担心他转移财产，可以考虑申请财产保全，查一下他账户余额，有的话先冻住，判决后执行起来会顺很多。当然如果对方名下本来就没钱，保全意义也不大，这个你自己权衡。

最后说一句，口头承诺真的不能继续等了。你先按上面说的做一次书面催告和证据整理，如果他还是没反应，就拿着材料去当地法院立案窗口问一下具体流程。不同地方受理要求略有差别，但早做准备总归没错。